Как выделить машино-место из общей долевой собственности?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). С этой даты вступил в силу и сам Закон о регистрации. С названного момента машино-место получило статус объекта недвижимости. На сегодняшний день Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано порядка 200 таких объектов.

Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая:

– не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией;

– ее границы описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете.

При этом машино-место не нужно путать с парковочным местом, которое представляет из себя специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка. Парковочное место располагается за пределами зданий, сооружений и его границы не устанавливаются в соответствии с требованиями законодательства о государственном кадастровом учете, оно не относится к недвижимому имуществу, права на него не подлежат государственной регистрации.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Предоставление машино-месту статуса объекта недвижимости существенно облегчит жизнь его правообладателю, в частности, при распоряжении таким объектом.

До 1 января 2017 года права на введенные в эксплуатацию в составе многоквартирных жилых домов или самостоятельных гаражных комплексов машино-места регистрировались как на нежилые помещения, включавшие в себя все машино-места, расположенные в пределах этажа здания, при этом в отношении них регистрировалась общая долевая собственность. При распоряжении в дальнейшем своей долей собственник вынужден был соблюдать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности, кроме того, с недавних пор такие договоры стали подлежать нотариальному удостоверению.

Сейчас собственники таких помещений вправе заключить соглашение о прекращении права общей долевой собственности и о выделении долей в натуре в виде машино-мест, при этом образуемые машино-места должны соответствовать минимально (5,3 x 2,5 м.) и максимально (6,2 x 3,6 м.) допустимым размерам машино-места, установленным приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792. Одновременно они обращаются в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права общей долевой собственности и возникновении права собственности на машино-места.

Вместе с тем, любой из участников общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре только своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о регистрации, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Согласия иных участников долевой собственности не требуется, если он представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, в которых определяется порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. При этом за ним сохраняется право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту (до момента прекращения права общей долевой собственности), но одновременно он несет и бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места.

Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности и регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Вместе с тем, если право собственности на гаражный бокс или иное помещение, отвечающее требованиям и характеристикам машино-места, было зарегистрировано до 1 января 2017 года, правоустанавливающие документы сохраняют свою силу. Переоформлять их не нужно, даже если размеры машино-мест не соответствуют установленным в настоящее время максимально или минимально допустимым размерам.

Правообладатель такого объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением в орган регистрации об учете изменений сведений в ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.

Анжелика Иванова,

заместитель начальника отдела

государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.